Recupero sottotetto: può sfruttare l’agevolazione IRPF ristrutturazione 50% ma non deve esserci aumento di volumetria
Il recupero del sottotetto è certamente agevolabile e può usufruire dell’agevolazione IRPEF del 50% per ristrutturazioni edilizie ex art. 16-bis del Tuir relativamente agli interventi edilizi di recupero a fini residenziali di tali particolari unità immobiliari. Ma attenzione è èopportuno fare alcune considerazioni importanti.
In via generale può definirsi “sottotetto” il volume sovrastante l’ultimo piano dell’edificio delimitato dalla copertura. Sotto un profilo pratico, il recupero a fini abitativi del sottotetto consiste nel ricavare all’interno di una soffitta un nuovo appartamento o alcune stanze, in aggiunta all’alloggio principale. Al riguardo, già la circolare n. 57/1998 del Ministero delle finanze aveva chiarito che l’intervento di recupero in questione, comportando una variazione della destinazione d’uso, ovvero da “locale sottotetto” ad “abitazione”, consiste in una vera e propria “ristrutturazione edilizia”.
Va tuttavia precisato che il beneficio della detrazione del 50% è ammesso a condizione che l’edificio su cui interviene il recupero sia già esistente e si tratti di un immobile ad uso residenziale. A tale riguardo, si ricorda che la prova dell’esistenza di un edificio è fornita dalla sua iscrizione in Catasto oppure dalla richiesta di accatastamento e dalle ricevute di pagamento dell’ICI o dell’IMU, ove dovute.
Ciò detto, occorre ulteriormente precisare che – laddove a seguito dell’intervento di recupero vengano realizzati nuovi e ulteriori volumi – resteranno detraibili le sole spese effettuate per gli interventi eseguiti sul volume esistente, mentre quelli che riguardano il nuovo volume saranno considerati come nuova costruzione e pertanto non saranno in alcun modo agevolabili.
In tal senso, infatti, la circolare n. 121/1998 del Ministero delle finanze aveva specificato la possibilità di detrazione fiscale relativamente ai costi sostenuti per rendere abitabile un sottotetto esistente “(…) purchè ciò avvenga senza aumento della volumetria originariamente
Sarà però possibile per gli interventi di aumento della volumetria considerati come “nuova costruzione” usufruire dell’Iva agevolata al 4% se l’intervento è fatto sull’abitazione “prima casa”.
Pertanto, laddove non vi sia aumento di volumetria, saranno detraibili tutte le spese per lavori all’interno del volume esistente. Vi rientrano, ad esempio, la realizzazione di tramezze interne, il rifacimento del tetto, l’impianto elettrico, l’impianto idro-termo-sanitario, la sostituzione e la nuova installazione di serramenti, ecc..
Diversamente, qualora vi sia ampliamento del volume (ad esempio alzando la quota del tetto), saranno detraibili solo le spese per lavori eseguiti sulla parte di volume esistente, mentre non lo saranno quelle per il nuovo volume, che si configurerà come “ampliamento” e, quindi, sarà inquadrabile come “nuova costruzione”.Nello stesso senso si è orientata la risoluzione n. 4/E/2011: “la detrazione IRPEF spetta solo limitatamente alle spese riferibili all’unità immobiliare esistente in quanto l’ampliamento derivante dall’intervento di recupero non sarà in alcun modo agevolabile, trattandosi a tutti gli effetti di una “nuova costruzione”.
Secondo la risoluzione n. 118/E/2014, sono inoltre agevolabili – nell’ambito di un intervento di recupero a fini abitativi di un sottotetto – anche gli oneri corrisposti per la redazione dell’atto notarile di costituzione del vincolo pertinenziale (tra il sottotetto e l’unità immobiliare principale).
Sotto un profilo operativo, laddove nell’ambito di un’operazione di recupero a fini abitativi di un sottotetto vi sia una quota parte di spese relative ad un intervento agevolabile (in quanto riferibile ad una porzione immobiliare già esistente) ed una quota riferibile, invece, all’aumento di volumetria (e, pertanto, non agevolabile) sarà molto importante distinguere nella descrizione precisa delle fatture i lavori di ristrutturazione da quelli di ampliamento della volumetria eseguendo peraltro bonifici separati.
Infine si ricorda che per i bonifici “ristrutturazione” è indispensabile utilizzare la specifica causale “interventi di ristrutturazione” da comunicare (anche in home banking) alla banca all’atto del pagamento.