Il comma 9 dell’art. 119 del D.L. Rilancio, nel definire l’ambito soggettivo di fruizione dell’agevolazione, nel testo normativo oggi vigente, dispone infatti “Le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati:

  • a) dai condomini e dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.”

La nuova formulazione della norma introdotta dalla recente legge di bilancio, dunque, consente di superare in maniera definitiva le precedenti opposte posizioni espresse sul punto dall’Agenzia delle Entrate (circolare 30/E/2024/E/2020 e in molte risposte a interpelli).

Ad oggi, dunque, la possibilità per le persone fisiche di beneficiare del superbonus sugli interventi agevolati effettuati sulle parti comuni di un edificio composto da più unità immobiliari, relativamente alle quali non sussiste una proprietà di tipo condominiale, è dunque limitata ai casi in cui:

  • dal punto di vista oggettivo, l’edificio risulti composto da un numero massimo di quattro unità immobiliari;
  • dal punto di vista soggettivo, l’edificio risulti posseduto da un unico proprietario persona fisica o da più comproprietari persone fisiche.

Le precisazioni dell’Agenzia– Nel corso dell’incontro con la stampa specializzata tenutosi il 28.1.2021, l’Agenzia delle Entrate, con riguardo a questa tipologia di edifici, ha precisato che:

  • se l’edificio è composto da 5 o più unità immobiliari distintamente accatastate le spese sostenute per gli interventi agevolati effettuati sulle sue parti comuni non possono beneficiare del superbonus al 110%;
  • se l’edificio è composto da massimo 4 unità e vengono effettuati sulle parti comuni interventi “trainanti” si applicano i limiti di spesa previsti per i condomini. Per cui, ad esempio, nel caso in cui vengano effettuati sulle parti comuni di detti immobili interventi “trainanti” di isolamento termico delle superfici opache dell’involucro dell’edificio, che interessa più del 25% della superficie disperdente lorda, il limite di spesa su cui calcolare la detrazione è pari a 40.000 euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio. Se le unità immobiliari sono quattro, il limite di spesa per questi interventi è di 160.000 euro (40.000 x 4).

Ove l’intervento “trainante” consista nella sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale, invece, il tetto massimo delle spese ammesse è di 20.000 moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio (nel caso di specie 80.000, il risultato di 20.0000 x 4).

Una soluzione alla preclusione disposta nel caso in cui l’unico proprietario possegga più di 4 unità immobiliari– Nessuna detrazione sulle parti comuni, come detto, spetta nel caso in cui l’unico proprietario possegga più di 4 unità immobiliari. Una possibile soluzione a questa preclusione è in realtà evincibile dalla circolare 30/E/2020 della stessa Agenzia delle Entrate.

Nel documento di prassi citato, infatti, era stato chiesto all’Agenzia di confermare l’accesso al superbonus da parte del condominio venutosi a creare a seguito della donazione (o della cessione) di una unità immobiliare abitativa al figlio da parte del proprietario di un intero edificio composto – oltre che da quella in oggetto – da altre unità immobiliari distintamente accatastate e non funzionalmente indipendenti. La risposta delle Entrate era stata positiva. Per cui si può ragionevolmente assumere che l’unico proprietario di 5 unità immobiliari potrebbe mettersi legittimamente nelle condizioni di fruire dell’agevolazione prevista dal Superbonus sulle parti comuni mediante la donazione di uno degli immobili posseduti ad altro soggetto (anche ad un parente o affine del donante) senza che ciò costituisca una abuso del diritto in quanto in tal modo si verrebbe a creare un condominio minimo.