Da quest’anno è possibile scegliere il regime della cedolare secca anche per i contratti di locazione aventi ad oggetto locali commerciali. In particolare si tratta dei locali classificati nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe ovvero locali per attività commerciale per vendita o rivendita di prodotti) e relative pertinenze ma solo se locate congiuntamente al C/1. Tuttavia, il Legislatore pone dei limiti dimensionali e vincoli temporali. Anche per tali locali la scelta della cedolare può avvenire (con Modello RLI) in sede di registrazione del contratto oppure anche successivamente alla scadenza delle annualità successive.

Per i contratti di affitto stipulati fino al 31/12/2018, ossia prima dell’intervento della Manovra di Bilancio 2019, l’opzione per la cedolare secca poteva essere esercitata solo per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze.

Per memoria si ricordano le caratteristiche principali della Cedolare:

  1. E’ un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile) del 19% (ordinaria) o 10% (agevolata). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
  2. Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata (salvo che l’intenzione di scegliere il regime in commento sia già indicata nel contratto di locazione). Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat.
  3. Il reddito assoggettato a cedolare: è escluso dal reddito complessivo IRPEF del locatore e non gode pertanto di detrazioni o/e deduzioni.
  4. La scelta della cedolare può essere fatta in sede di registrazione del contratto stesso, o anche successivamente, alla scadenza di ciascuna annualità ed entro i termini di versamento della relativa imposta di registro. In entrambi i casi la scelta va comunicata con il modello RLI.
  5. L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto. Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così com’è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca. La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.
  6. La mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto, già in cedolare, non comporta la revoca dell’opzione qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della Dichiarazione dei Redditi. In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento, si applica la sanzione nella misura fissa pari a euro 100, ridotta a euro 50 se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a trenta giorni. A tale sanzione si rende applicabile il ravvedimento operoso (Risoluzione n. 115/E/2017)
  7. Se, l’immobile locato è in comproprietà e, quindi, i locatori sono più di uno, ciascuno può scegliere se optare o meno per la cedolare. In tal caso il regime della cedolare troverà applicazione solo per il locatore che vi ha optato e limitatamente alla parte di canone di sua competenza in funzione delle percentuale di comproprietà.
  8. Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

LE ALIQUOTE DELLA CEDOLARE

21%, aliquota ordinaria  applicabile alla generalità dei contratti di locazione per i quali si è scelta la cedolare secca

10% aliquota agevolata applicabile :

  • ai contratti a canone concordato stipulati, nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri Comuni capoluogo di provincia.
  • ai contratti di locazione a canone concordato stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe);
  • ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della Legge di Conversione del Decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. Si tenga presente che l’aliquota del 10% era in vigore per il quadriennio 2014- 2017 ed è stata prorogata anche per il 2018 ed il 2019.

NOVITA’ CEDOLARE SECCA PER LOCALI COMMERCIALI

Locazioni aventi ad oggetto locali C/1 con superficie fino a 600 mq senza considerare la superficie delle pertinenze. Per categoria catastale C/1 si intendono negozi e botteghe ovvero locali per attività commerciale per vendita o rivendita di prodotti. Pertanto, l’opzione per la cedolare secca non si applica a tutti gli immobili non abitativi, ma solo a quelli destinati ad attività commerciale di vendita o rivendita di prodotti, restando escluse, ad esempio, le locazioni di immobili ad uso uffici o studi privati (categoria A/10).

il regime della cedolare secca per i locali commerciali, OVVIAMENTE, può essere applicato anche ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.

La scelta della cedolare per locali commerciali può avvenire per i contratti stipulati dal 1° gennaio 2019.

Il regime INVECE NON è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

I termini le regole e modalità per opzioni, proroghe, revoche del regime sono gli stessi previsti per la cedolare degli immobili ad uso abitativo.

L’aliquota applicabile è quella ordinaria del 21%,  prevista già per la generalità dei contratti di locazione ad uso abitativo.

Ultima novità da ricordare è che  la misura dell’acconto sarà innalzata dal 95% al 100% a decorrere dal 2021.